Terreno
Zona Punta Ballena, paraje "cabañas Tio
Tom", km 115 de ruta 10.
tiene frente sobre la ruta y se extiende hacia el sur, llega hasta dichas cabañas,
a 100 mts. de la
playa. Metraje total: 33.600 m2. Tiene el fraccionamiento hecho y aprobado para
construír 54
casas, con calles, luz y agua. Asímismo, en la medida que las calles aún no
fueron
entregadas a la IMMaldonado, se puede volvera utilizar todo el potencial
de su metraje en un emprendimiento distinto al fraccionamiento, con los enormes
beneficios que otorga la Reglamentación, y que permite llegar a construír
hasta aproximadamente 60.000 m2: a modo de
ejemplo podrían construírse 200 casas y apartamentos, con sus servicios,
más otras actividades como un appart-hotel, un centro comercial; si
fuera un hotel, para tener una idea de sus dimensiones sería una vez y media el
metraje del hotel Conrad.
Estas posibilidades son muy variadas: country de casas y apartamentos con
servicios comunes, complejo habitacional, hotelería, appart-hotel, centro
comercial y de
servicios, o un proyecto mixto que incluya varios de estos ítems.
Del entorno se destacan: Aeropuerto Laguna del Sauce a 2 km.; puerto de Piriápolis
al que llegan desde Bs. As. ferrys con autos, a 15 km.; cruzando la ruta hacia
el norte: canchas de golf del Club del Lago, Laguna del Sauce, Arboreto Lussich,
Solanas Resort, el mayor complejo turístico de Sud América, Punta Ballena,
Casapueblo de Carlo Páez Vilaró, Tambo Lapataia y su festival internacional de
Jazz. Dadas las características naturales de la zona, y el potencial que
posee la misma, es especialmente atractivo para la Intendencia el desarrollo de
la misma, ya que Punta del Este se ha extendido en demasía hacia el Este, por
ej. José Ignacio está a 90 km. de este paraje.
Esto conlleva para la IMM el encarecimiento del mantenimiento de rutas y
actuales servicios,así fomo la creación de otros nuevos.
En el caso de este terreno sería potencializar una zona con todos los servicios
existentes y a sólo 115 km por doble vía desde Montevideo
En ese sentido contamos con el apoyo de la Dirección de
Turismo de la misma Intendencia, así como las conocidas ventajas de poder incluír
el proyecto en la Declaratoria de Interés Nacional, con las exhoneraciones
impositivas pertinentes.
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El
Resort turístico Club Sol del Este, está situado en la Av, Roosevelt y calle de Los
Proteos, parada 12,5, de Punta del Este, república Oriental del Uruguay.
Es
un edificio de aproximadamente 6.250 m2,
cuya construcción finalizó en 1985.
Posee:
63
departamentos
totalmente amoblados.
25
cocheras.
cancha
de tenis
iluminada.
piscina
con
solarium.
tres
locales
comerciales.
salones
de usos múltiples
que permitirían una explotación comercial independiente.
espacios
comunes muy generosos.
Fue
distinguido como Resort of International Distinction (equivalente a entre 3 y 4
estrellas), por RCI ( Resort Condominium International ) que es la organización
internacional de intercambio vacacional más grande del mundo.
DESCRIPCION
Superficie
aproximada cubierta del edificio: 6.270
m2
2º
subsuelo:
25 cocheras, talleres, depósitos, estación transformadora de UTE (Media
tensión electrica) 1.120 m2
1º
subsuelo:
Amplios salones multiusos que permitirían una comercialización
adicional independiente, snack bar y cocina, unidades de servicio (talleres y
depósitos), departamento de portero, piscina al aire libre con solarium, cabina
de central telefónica: 886
m2.
Tres
locales comerciales unificados 296
m2
Planta
Baja:
Importante Lobby , oficina de recepción, administración y Gerencia.
Superficie semicubierta de
primera categoría y gran terraza con planteros, jardines y solarium.
375 m2 cubiertos .
Cancha
de tenis iluminada y sus accesos. Espacios
para estacionamiento.
Piso
1º:
Importante palier de 20 m2.
§
2
apartamentos monoambiente + baño completo + kitchenette (30 m2 propios c/u)
§
2
apartamentos de 1 dormitorio + 1 baño completo + cocina integrada
(45 m2 c/u)
§
2
apartamentos de 2 dormitorios + 2 baños+ cocina independiente (62 m2 c/u)
Superficie
total del piso: 342 m2
Pisos
2º al 10º:
Plantas tipo
§
Amplio
palier de 18 m2
§
4
Apts. de Living + 1 dormitorio + baño completo + cocina integrada (43 m2 c/u)
§
2
Apts. De Living + 2 dormitorios + 2 baños + cocina independiente (65 m2 c/u)
Superficie
total de cada piso: 342 m2 x
9 pisos = 3.078
m2
Piso
11º Pent house
:
§
Palier
de 15 m2
§
2
Apts. de Living + 2 dormitorios + 2
baños completos + cocina independiente y
§
balcón
perimetral ( 72
m2 c/u sin contar sup. de terraza)
§
1
Apto. De Living + 1 dormitorio + 2 baños + cocina independiente
+ balcón perimetral
(50 m2, sin superficie de terraza)
Superficie
total del piso 263
m2.
§
Salas
de máquinas +
tanque de agua: 110 m2
El
edificio está equipado con 2 ascensores Otis, uno principal automático, con
capacidad para 12 pax y 1 de servicio semiautomático de 6 pax.
A
la cancha de tenis
le corresponde del padrón 650 m2
con iluminación nocturna.
Hay
una piscina exterior de aprox. 60
m2, que por su ubicación puede ser climatizada a muy bajo costo.
El
edificio tiene certificado final de obra y está dividido en propiedad
horizontal.
Los
amplios salones de usos múltiples fueron diseñados para un Complejo de Tiempo
Compartido, existiendo un anteproyecto para transformarlos en superficie
comercial y varios apartamentos monoambiente, según cual fuere el destino final
del edificio.
VALOR
ESTIMADO DEL EDIFICIO
CLUB SOL DEL ESTE SA
La
región del Río de la Plata está atravesando una crisis económica , que ha
hecho que los valores inmuebles se vean depreciados respecto de sus mismos
valores históricos.
Es
por ello que no debe sorprender la tasación actual, e incluso estos mismos
valores depreciados se convierten en la oportunidad
de inversión presente.
Según
la tasación realizada por la firma Antonio Mieres S.A. de Punta del Este,
actualizada a la fecha arroja los siguientes valores estimados de efectivización:
|
Cant.
|
Descripción
|
Precio
Unit.
|
Precio
Total
|
|
2
|
Pent
house de 2 dorm. vista al mar
|
U$
50.000
|
U$
100.000
|
|
1
|
Pent
house de 1 dorm. v/ Roosevelt
|
U$
30.000
|
U$
30.000
|
|
3
|
Dptos.
de 2 dorm. (8º,9º,10º), v/mar
|
U$
45.000
|
U$
135.000
|
|
17
|
Dptos.
de 2 dorm. s/vista mar
|
U$
40.600
|
U$
680.000
|
|
6
|
Dptos.
de 1 dorm. (8º,9º,10º), v/mar
|
U$
35.000
|
U$
210.000
|
|
32
|
Dptos.
de 1 dorm. s/vista mar
|
U$
28.000
|
U$
896.000
|
|
2
|
Dptos.
de 1 Amb. en 1º piso
|
U$
20.000
|
U$
40.000
|
|
25
|
Cocheras
Individuales
|
U$
2.000
|
U$
50.000
|
|
|
Estimación
venta superficie salones o aptos monoambientes
|
U$
160.000
|
U$
160.000
|
|
TOTAL:
|
63
Dptos. + 25 cocheras
|
|
U$
2.301.000
|
Antes
de la presente crisis los valores de enajenación eran de exactamente el doble que los aquí mencionados.
PROPUESTA
Venta
en Bloque del Edificio a un valor de u$a 1.800.000
Considerandos
Oportunidad
Como
se sabe, los valores se han depreciado notablemente por la crisis de la región
y su caída se ha detenido y consolidado en los valores presentes mencionados.
Se
presume que en un plazo no muy lejano, éstos retomarán a valores similares a
los históricos.
Si
así sucediera cada dólar invertido se convertiría en dos dólares.
Costos
operativos de la espera
Se
ha determinado que el presupuesto operativo del edificio ronda los u$s 60.000,-
anuales. Este valor incluye todos
los impuestos, un encargado residente y los honorarios del Administrador. La
proximidad del Resort Club Sol del Este asegura el alquiler de los apartamentos
con el rebalse de demanda del Complejo.
Esto
significa que deberá obtenerse un ingreso promedio de u$s 952, anuales por cada
uno de los 63 apartamentos para que la inversión tenga un gasto cero, en el período
que pudiera pasar hasta que los precios de las propiedades vuelvan a sus valores
tradicionales.
Retribución
durante la espera
Actualmente
los valores requeridos de alquiler
van desde los u$a 300 a u$a 500 por semana por departamento, para los meses
de enero y febrero.
Solo
alquilando los Apartamentos durante estos dos meses se alcanzaría y sobrepasaría
el costo de mantenimiento anual de los mismos.
Finalmente
Todos
los datos mencionados en el presente están a vuestra disposición para su
debida auditoría.
La
venta del presente responde exclusivamente a la necesidad financiera de los
accionistas de resolver de la forma más adecuada la continuidad del Resort Club
Sol del Este II del cual son también propietarios.
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